マンション売ると税金そのほかは幾らかかるの?必要になる費用をチェック!

様々な事情によって、これからマンションの売却を考えている方もいることでしょう。ただし、一口に売却といっても、不動産を売るためには何かと費用がかかるのも事実。売却の手続きを進める前に、あらかじめ必要になる費用を把握しておかなければ、後々になって資金繰りに困ることにもなりかねません。

そこで、マンション売却にあたっての様々な費用について、ここでは詳しく紹介したいと思います。

不動産会社へ依頼して売却すると仲介手数料がかかる!

素人の方がマンションを売却するなら、ほとんどのケースで不動産会社に依頼することになります。不動産取引には複雑な法律知識や実務経験が必要なため、素人には難易度が高いからです。特に初めて不動産を売るというビギナーの方であれば、不動産会社へ依頼して売却するのが基本中の基本であり、最も無難です。

ですが、不動産会社へ依頼するといっても、もちろんタダではありません。買い手が見つかり、売買契約を結んだ時点で、仲介手数料が発生します。もしこの仲介手数料にあまりお金をかけたくないのであれば、買い手と同じ仲介業者を利用するのがポイントです。

不動産会社からすると、買い手と売り手が同じであれば、両者から仲介手数料を取ることができるため、手数料の値引き交渉にも積極的に応じようとします。したがって、マンションの仲介手数料を節約したいならば、あくまでも仲介を依頼した不動産会社の購買希望者の中から、買い手を見つけることが秘訣です。

不動産会社へ仲介を依頼すると、広告宣伝費が発生することも!

仲介の依頼を受けた不動産会社にとっては、とにかくマンションを売らなければなりません。そのためには、様々な手段によって、買い手に物件の存在を知らせて誘引し、契約までつなげる必要があります。そこで、営業マンによる訪問をはじめチラシやインターネットなど、あらゆる宣伝および広告活動を実施することになります。

この際に必要となる広告宣伝費については、有料になるケースも珍しくありません。不動産会社にマンション売却の依頼をする場合には、広告宣伝費の有無について事前に確認しておくのが無難です。

早く高く売りたいなら、リフォームやクリーニングの費用も考慮すべき!

マンションの売却を検討している人の中には、できるだけ高く売りたい、または一刻も早く買い手を見つけたい、このような希望を持つ人もいます。そこで物件の付加価値や見栄えを増すために、リフォームやクリーニングによって、内装や設備を一新するケースも見られます。

もちろんこの場合には、リフォームやクリーニングの費用が発生することになります。ここで注意したいのは、リフォームやクリーニングをしたからといって、必ずしも希望の買い手が見つかるわけではないことです。リフォームやクリーニングの費用がかさむほど、売却価格も高めに設定する必要に迫られるため、物件本来の価値や相場の価格からあまりにも離れすぎると、かえって買い手は見つかりにくくなります。

まずは売却したいマンションの相場価格をよく調べた上で、リフォームやクリーニングにかける費用を逆算することが肝心でしょう。

売買の契約書にもお金がかかる!

マンションの買い手が見つかれば、いよいよ売買契約書を交わすことになります。実はこの時にかかるお金が、契約書に貼る印紙代。法律上、10万円を超える取引については、契約書一枚につき、売買価格に比例した高さの印紙代が必要です。

もし少しでも印紙代のコストを抑えたいのであれば、売買契約書の控え分だけはコピーにすることで、一枚分の印紙代で済ませることが可能です。また、平成26年4月1日から平成30年3月31日までに締結した契約については、軽減税率が適用されることになっています。

この期間のものであれば印紙代も安くなるので、忘れずに確認しておくと良いでしょう。

マンションを売却したら利益が出た!でも不動産譲渡所得税を忘れずに!

マンションを取得した価格よりも高く売却できたのであれば、利益の部分は不動産譲渡所得として課税され、後に税金を払うことになります。ちなみに、不動産譲渡所得は、売却価格-(取得費+諸経費)で計算できます。ここで不動産譲渡所得が0を超えると、税率と掛け合わせて不動産譲渡所得税を算出し、売却年の翌年の2月16日から3月15日(土日・祝日の場合はその翌日)までの間に、納税しなければなりません。

なお、不動産譲渡所得税を低く抑えるポイントは、仲介手数料や印紙税あるいは登録免許税など、売却で生じた費用を「諸経費」として計上することです。最終的に諸経費として認められるか否かは、税務署の判断によりますが、認められれば結果的に課税対象から控除されるため、納税額を比較的安く済ませることが可能になります。

抵当権を設定していたのなら、抹消登記の費用が必要!

マンションを購入した時点で、金融機関と住宅ローンを組んだことにより、抵当権を設定するケースも珍しくありません。抵当権の設定には法務局に登記するのが基本ですが、マンションを売却するのであれば、この抵当権登記の抹消手続きを法務局でする必要があります。

この際に発生するのが登録免許税です。基本的に、登録免許税は建物と土地を別々に考えて、1つあたり1000円が課税されます。ただし、マンションの場合には建物に加え、専有部分である部屋の土地、さらに共有部分であるマンションの敷地にも計上し、合計3000円が課税されることになります。

この他にも、通常のケースでは、司法書士へ報酬を支払う必要があります。と言うのも、抵当権の登記抹消手続きには、専門的な法律の知識や深い実務経験が必要であるため、登記の専門職である司法書士へ依頼するのが、実務の世界では一般的だからです。

なお、登記抹消に必要な報酬の相場は、1件あたり8000円から1万2000円までが一つの目安とされています。

住宅ローンを完済する際には、金融機関へ事務手数料を支払う!

マンション購入の際に住宅ローンを組んでいるのであれば、売却の時点で完済しておく必要があります。完済しておかなければ、前述した抵当権が実行され、マンションの売却どころではなくなってしまいます。完済するにあたっては、住宅ローンを結んだ借入先の金融機関へ、事務手数料を支払います。

この手数料の相場については、変動金利の住宅ローンでは3000円から2万円くらい、固定金利の場合には3万円から5万円くらいまで、用意する必要があると言われています。

もちろん引越し費用もかかります!

マンションを売却するならば、新居を見つけて移る必要があります。その際には、当然引越し費用がかかります。家族の人数や間取りの広さ、あるいは生活パターン等が、引越しの荷物の量に反映しやすいため、引越し費用にも大きく影響します。

また、不用品が出るのであれば、廃品回収業者への依頼も必要になるかもしれません。その場合にも、有料になるケースがよくあります。少しでも引越し費用を安く抑えるためには、引越し業者へ依頼する前に荷物の量をきちんと把握して、複数の業者から見積もりを取ることが大切です。

また、引越し作業中に、マンションの共有部分などを損壊した場合、その補償についてもしっかり業者へ確認しておきましょう。

後から見つかった部屋の欠陥によって、瑕疵担保責任の費用を負担することも!

マンションの売却手続きから引越しまで一通り終えても、まだ安心はできません。後になってから、売却したマンションの給水管や排水管、あるいは床や壁など、居住スペースに重大な欠陥が見つかると、売主に瑕疵担保責任が発生するからです。

もちろん工事でかかった修繕費については、売主が負担しなければなりません。このようなトラブルを回避するには、売却の手続きを始める前から、管理会社や専門業者などに、部屋の状態をチェックしてもらうことが重要です。